5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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