导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么(me)当下房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别)都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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