5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(d大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年ài)表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业(yè大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年)标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具(jù)大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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