导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生(shēng)活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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