近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐ顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗n)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、4顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗0年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产品的(de)二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流(liú)，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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