饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明码标(biāo)价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民(mín)造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权(quán)”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门(mén)当前并未明确(què)具(jù)体的(de)中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在(zài)具(jù)体(tǐ)收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收(shōu)费清单，列(liè)明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当(dāng)事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过(gu古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么ò)高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么部门提出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么这部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利(lì)用其(qí)支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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