导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好g alt="中国(guó)户均几套房？| 民(mín)生·周君芝团队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808508.png">

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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