“现(xiàn)在的(de)房地(dì)产很难(nán)再出现(xiàn)像过(guò)去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经(jīng)济学家洪(hóng)灏(hào)向《红周刊》表示，房(fáng)地产(chǎn)行业分化的(de)愈(yù)加明(míng)显，让机构和投资者的关注度从板块(kuài)向单个标的转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从行(xíng)业来看，无(wú)论是业(yè)绩，还(hái)是估值，房地产都已经双杀(shā)到了最(zuì)底部，而且是反(fǎn)复地杀到(dào)了底部，再往(wǎng)下的空(kōng)间已(yǐ)经(jīng)不(bù)大了。

　　三(sān)道红线等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个(gè)股的(de)阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进(jìn)行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常(cháng)小(xiǎo)心，避(bì)免选(xuǎn)了(le)半天，标的(de)公(gōng)司出现爆雷的情(qíng)况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个基准：有大的(de)国资背(bèi)景(jǐng)的(de)、杠杆(gān)率较低的、此前没(méi)有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房(fáng)地(dì)产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾(qīng)向是不太愿意(yì)给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房(fáng)企(qǐ)的主要资金来(lái)源来(lái)自新盘的销售。但今年新房的销售情(qíng)况相较一(yī)般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实(shí)主要(yào)还是那(nà)些有国企背(bèi)景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困(kùn)难(nán)，所以整(zhěng)个行业(yè)出(chū)现(xiàn)了一(yī)个很明显的分(fēn)化，无论是(shì)在销售，还是融资等各个方面都非常明显。现在有国资(zī)背景的(de)房企(qǐ)在资本市场表(biǎo)现相(xiāng)对较好，但没有国(guó)资背景(jǐng)的(de)民营房企股价大多表现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则(zé)向《红周刊》表示，在房(fáng)地(dì)产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具体到(dào)如何挖掘(jué)，我(wǒ)们会特别重视(shì)企业的成本优势，更具体一点，就(jiù)是它的净借(jiè)贷水平（净负(fù)债率）是不是(shì)行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行业内最高(gāo)的；融资成本是否是(shì)行业内最低(dī)的；建安成(chéng)本是(shì)否也是(shì)业内最低的；这些都是我们(men)看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能(néng)够同时(shí)满足上述条(tiáo)件的房(fáng)企并不多。即便(biàn)是在国(guó)央企中(zhōng)，仍有(yǒu)部(bù)分(fēn)房企出现了“三(sān)道红线”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房发(fā)展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国武夷等国(guó)央(yāng)企“三(sān)道红线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江股份、城投控股等(děng)国央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色(sè)的国央(yāng)企房企，其财务指标称(chēng)得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加值得(dé)注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又进一步考验着国(guó)央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)的张弛(chí)有(yǒu)度尤(yóu)为重要(yào)，节奏把握准确(què)，有助于房企(qǐ)储备优(yōu)质“弹药”；但过于r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么(yú)乐观的预(yù)判未来市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可(kě)能(néng)让房(fáng)企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年(nián)开始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年的净借(jiè)贷比(bǐ)例都(dōu)维(wéi)持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年，这(zhè)家房企明(míng)显感觉到机会(huì)来了，其(qí)开始在一(yī)线城市(shì)进行(xíng)大举拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分(fēn)之一(yī)。与此同时，该房企新购入(rù)地块也实现了快(kuài)速的(de)开盘利用率(lǜ)，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像(xiàng)这(zhè)类企业(yè)就(jiù)符合“最(zuì)后的赢家”的特(tè)点。一方面，在于(yú)它本身储(chǔ)备了很(hěn)多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半(bàn)也主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩(kuò)张(zhāng)是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒道，与(yǔ)之(zhī)相反(fǎn)，有些房企的扩(kuò)张速度(dù)让人(rén)感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩张(zhāng)的民营企业的影子(zi)。虽然说，见到(dào)机会时要(yào)出手，但出手的章法仍要小心，如(rú)果负债(zhài)率扩(kuò)张得(dé)太快，但未来的两年(nián)市(shì)场没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家(jiā)房企(qǐ)的扩张速度(dù)是(shì)否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看(kàn)房企的净负债(zhài)率水(shuǐ)平(píng)，在我看来(lái)，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红(hóng)线”对房企(qǐ)的净负债率(lǜ)要(yào)求不得高于100％要更加(jiā)严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产行(xíng)业的复苏(sū)速度并没有(yǒu)那(nà)么快，所以要规避公司净负债率提高到(dào)一(yī)个(gè)比较危险的(de)水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国(guó)、保利(lì)发展等房(fáng)企2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等(děng)房企在践行(xíng)较(jiào)积极的拿(ná)地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度(dù)与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等个(gè)别(bié)民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是(shì)以同(tóng)一筛(shāi)选(xuǎn)标准来(lái)看国央企(qǐ)与民营房企，但(dàn)在各(gè)维度的(de)实际表现(xiàn)上，国(guó)央企确实会(huì)更胜一(yī)筹。如(rú)国央(yāng)企(qǐ)的融(róng)资成本更(gèng)低，融(róng)资(zī)渠道也(yě)更顺(shùn)畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更(gèng)加看(kàn)好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民营(yíng)企(qǐ)业中就没有“黑马”的(de)存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营(yíng)房企同样(yàng)受(shòu)到机构的青(qīng)睐。比如(rú)，根(gēn)据(jù)2023年一(yī)季报，滨江集(jí)团的(de)十大流通股东(dōng)中新进(jìn)了“中国工商银行(xíng)股(gǔ)份有限(xiàn)公司－景顺(shùn)长城(chéng)中(zhōng)国回报灵活配置混(hùn)合(hé)型证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金”“全国社保基金一(yī)一(yī)六组(zǔ)合(hé)”等(děng)。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理有(yǒu)限(xiàn)公司就长期持有(yǒu)滨(bīn)江集(jí)团。根(gēn)据(jù)一(yī)季报，该资(zī)产公司的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的受青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存在(zàir在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么)一(yī)定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房(fáng)企(qǐ)的(de)滨江集团仍(réng)是表现(xiàn)出较强(qiáng)的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在(zài)业绩表现、销(xiāo)售规模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间(jiān)，滨江集团扣非(fēi)归母净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实(shí)现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发布的(de)2023年一季报，今(jīn)年一(yī)季度，滨江集(jí)团更是实现了扣(kòu)非(fēi)归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时(shí)代(dài)”仍(réng)能保持自身(shēn)业绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州(zhōu)的战(zhàn)略布局关(guān)系(xì)密(mì)切。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集(jí)团有近七成营收(shōu)来自杭州地区(qū)，而在(zài)2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占到近六成。近三年(nián)持续稳居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与(yǔ)此同时，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在杭(háng)州的(de)土储补(bǔ)充(chōng)同样较(jiào)为积极，根(gēn)据诸葛找房、住(zhù)在杭(háng)州网(wǎng)数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年(nián)在(zài)杭拿地金额依(yī)次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现，也让滨江集团的(de)房企排(pái)名(míng)迅(xùn)速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排(pái)名已冲(chōng)进前十，根据(jù)中指数据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江集团股价翻了(le)超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家(jiā)机(jī)构的(de)集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司于5月10日接受(shòu)了信(xìn)达(dá)证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建信养老、新华养老等(děng)18家机(jī)构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下(xià)游(yóu)家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产开发只(zhǐ)是房地产产业链上的中游环节，其上游主(zhǔ)要(yào)为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供(gōng)应商，而(ér)下游应用行业(yè)主(zhǔ)要(yào)包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产开发环节与上游(yóu)材料(liào)端息息相关，新盘开工(gōng)不(bù)足导致上游(yóu)不被看好，机构寻(xún)觅(mì)个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入(rù)存量房时代(dài)，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消(xiāo)费(fèi)属性(xìng)的家装家居领域，我们相(xiāng)对看(kàn)好(hǎo)，因为居民保(bǎo)有的(de)住(zhù)房规模越来越大，随着时间的增(zēng)加，内装更新(xīn)的需求也(yě)会(huì)越来越(yuè)多(duō)。美国过去的数据充分说明了这一(yī)点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具(jù)消费的增长却一直都很好。对于地产产业(yè)链，我们相对看好(hǎo)和(hé)内(nèi)装相关的行业，例如(rú)消费(fèi)建材、家(jiā)居装饰等。”万(wàn)家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂居前(qián)两位的(de)都(dōu)是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富(fù)安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳(yáng)线的(de)基础上，年(nián)内迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从(cóng)事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的(de)研发、设计、生产(chǎn)及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报告(gào)显示，报告(gào)期内，富安(ān)娜实现营业收(shōu)入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一(yī)季报的(de)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，能够发现该股早已成为基金重(zhòng)仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募(mù)的明(míng)河(hé)2016，都在其(qí)中出现，占据了(le)半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基(jī)金都(dōu)是价(jià)值派基(jī)金经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链股票还(hái)有(yǒu)金地(dì)集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言(yán)，前(qián)几年(nián)曾经(jīng)风光一时(shí)的(de)家居板(bǎn)块也因疫情、消(xiāo)费复苏(sū)进程(chéng)缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不(bù)过好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦(bāng)家居。同(tóng)一时间段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是(shì)营收(shōu)还是归母净利润(rùn)，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流(liú)通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发(fā)现(xiàn)广(guǎng)发(fā)基金经(jīng)理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的广发(fā)策(cè)略优选和广发安宏回报均增加了(le)持股，而(ér)这(zhè)两只产品(pǐn)也成为志(zhì)邦家(jiā)居十大流通股股(gǔ)东中(zhōng)仅有(yǒu)的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于(yú)定制家(jiā)居(jū)类标的(de)情有(yǒu)独钟，在另一家(jiā)赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管理的(de)全(quán)部三(sān)只产品均(jūn)登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居(jū)家纺外，下游(yóu)的(de)物业股也越来越被机构所青睐，不(bù)过这类标(biāo)的大(dà)多在香(xiāng)港上市，如何选择成为难(nán)题。对此(cǐ)，前(qián)述上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物(wù)业服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦(kǔ)，我(wǒ)选公司(sī)还(hái)是希(xī)望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为例，它在(zài)中高端(duān)楼盘占比(bǐ)是(shì)比(bǐ)较高的，每年到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项目(mù)到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期还能做到产(chǎn)品提(tí)价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正能(néng)做到产品提价的公司很少，因为(wèi)物业公司很(hěn)容易(yì)一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人(rén)员成本(běn)的年度增长，不(bù)过(guò)服(fú)务没(méi)有特别(bié)好，客户没有那么满意，能做到提价难(nán)度是非常大的。但是该(gāi)公司能在(zài)业(yè)内做(zuò)到到期(qī)之(zhī)后(hòu)提(tí)价率比较r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么高，这跟它的定(dìng)位和(hé)比较好的服务(wù)是有关系(xì)的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么