万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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