5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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