近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理trong>15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持(chí)有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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