5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额(杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物