文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至607248k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗1平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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