“现在(zài)的(de)房(fáng)地产很难再出现像过去(qù)十年的系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人(rén)、首席经(jīng)济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈(yù)加明(míng)显，让机(jī)构和投资者(zhě)的关注(zhù)度从板块向单(dān)个标的转移(yí)。上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行业(yè)来看(kàn)，无论(lùn)是(shì)业绩，还是估值，房地产(chǎn)都(dōu)已经双杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀到了底部(bù)，再往(wǎng)下的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地(dì)产个(gè)股的阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择，需(xū)要非常小(xiǎo)心(xīn)，避免选(xuǎn)了(le)半天(tiān)，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资背景的(de)、杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地产的开发资(zī)金来源，可以发现，其(qí)实银行的信贷(dài)倾向是不太愿意(yì)给(gěi)房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘(pán)的销售。但今年新房的(de)销(xiāo)售情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些房企能(néng)从(cóng)银行拿(ná)到钱(qián)，其(qí)实主要还(hái)是那些有国企背(bèi)景的(de)房企，民营(yíng)房企相对比较困难(nán)，所以整(zhěng)个行(xíng)业出现了一(yī)个很明(míng)显的分(fēn)化，无论是在销售，还是融资等各(gè)个方面都非常明显。现在有国资背(bèi)景的房(fáng)企在(zài)资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资背景的民(mín)营房(fáng)企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊(hào)扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地(dì)产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们(men)会(huì)特别(bié)重(zhòng)视企业的成本优(yōu)势，更具体一点，就(jiù)是它的净(jìng)借贷水平（净负(fù)债率）是不是行业(yè)内的(de)最低水平；利润率是不是行业(yè)内(nèi)最高的；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成(chéng)本(běn)是否也是业(yè)内最低的；这些(xiē)都(dōu)是我们(men)看(kàn)重的一家房(fáng)企的综(zōng)合成本。

　　需(xū)要注意的是，能(néng)够同时满(mǎn)足上(shàng)述条(tiáo)件(jiàn)的(de)房(fáng)企并不多。即便是在国央(yāng)企中，仍有(yǒu)部分房(fáng)企出(chū)现了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶(è)化的趋势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三(sān)道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光(guāng)明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房企也(yě)踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特(tè)色的国(guó)央企房企，其(qí)财务(wù)指标称得(dé)上完全健康(kāng)的仍(réng)是少数。而(ér)更加值(zhí)得注意(yì)的(de)是，在2022年(nián)，不(bù)少国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又进(jìn)一步考(kǎo)验着国央企的资(zī)金链(liàn)情况。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药(yào)”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地(dì)节(jié)奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的(de)净借贷比例都(dōu)维持在33％左右，完(wán)全没(méi)有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉(jué)到(dào)机会来了，其开始在一(yī)线(xiàn)城市进(jìn)行大举拿地(dì)，净负(fù)债(zhài)率也由此前(qián)的33％左(zuǒ)右水准提高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近三分(fēn)之(zhī)一(yī)。与此同时(shí)，该房企新购入地(dì)块也实现了快速(sù)的开盘利用率，预(yù)计今(jīn)年会有更多(duō)的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符合(hé)“最后的赢家”的(de)特点。一方(fāng)面，在于它本身(shēn)储备了很(hěn)多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一(yī)半也(yě)主要(yào)集(jí)中在强日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕二线和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽(suī)然说，见到机会(huì)时要出手，但出手(shǒu)的章法仍(réng)要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没(méi)有(yǒu)想(xiǎng)象得那(nà)么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何(hé)来(lái)衡量一家房企的(de)扩张速(sù)度是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负债率(lǜ)水平，在我看来，这(zhè)个比(bǐ)例如(rú)果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张得过(guò)于快速了(le)。

　　不难(nán)看出，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房(fáng)企的净负债率(lǜ)要求(qiú)不得(dé)高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的复苏速度并没有那(nà)么(me)快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的(de)房企(qǐ)梳理发现(xiàn)，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地(dì)产净负债率(lǜ)持续(xù)居高不下，在(zài)2020年至2022年期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国(guó)海(hǎi)外发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企在(zài)践行较积极的拿地策略的同时，也较(jiào)好地控制了公(gōng)司(sī)的扩张速度与净(jìn日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕g)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上(shàng)，他们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国(guó)央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的(de)实(shí)际表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确实会更(gèng)胜(shèng)一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自(zì)然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这(zhè)也并不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构的青睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流(liú)通股(gǔ)东中新进了“中(zhōng)国工商银行股份有限公(gōng)司－景顺长城中(zhōng)国(guó)回报灵活配置混合型证(zhèng)券投(tóu)资基金”“全国(guó)社保基(jī)金一一六组合(hé)”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产(chǎn)管理有限公(gōng)司就(jiù)长期持有滨江(jiāng)集团。根据一季报(bào)，该资产(chǎn)公司的(de)几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和(hé)其(qí)自身(shēn)的基本面表现存在(zài)一(yī)定关系。2020年以来(lái)的(de)近三年时间，房地产市(shì)场整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡路(lù)”，但作为杭(háng)州本土房企的滨(bīn)江集(jí)团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩(jì)表(biǎo)现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都表现了较强的(de)增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发(fā)布(bù)的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨(bīn)江集团更是实现了(le)扣非(fēi)归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近(jìn)七成(chéng)营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地(dì)区的营收比重(zhòng)只占(zhàn)到近(jìn)六成。近三年持续(xù)稳居(jū)杭州房(fáng)企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土储补(bǔ)充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的(de)较突出表现，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速(sù)提升。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名(míng)已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集(jí)团股价(jià)翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公(gōng)告表示，公(gōng)司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地产开发(fā)只(zhǐ)是房地产产业(yè)链上(shàng)的中游(yóu)环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下(xià)游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家用(yòng)电(diàn)器(qì)、物业管理、家居用(yòng)品。综合(hé)《红周刊》的采访，房(fáng)地产(chǎn)开发环节与上游材料(liào)端息(xī)息相关，新(xīn)盘(pán)开工不足(zú)导致(zhì)上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行(xíng)业在进入存量房时代，所以对地产产业(yè)链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我们相对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模(mó)越(yuè)来越(yuè)大，随着时间的增加，内装更新(xīn)的(de)需求也会(huì)越(yuè)来(lái)越(yuè)多。美国过去的数据充(chōng)分(fēn)说(shuō)明了这一点，在新房销(xiāo)售(shòu)见顶之后，家具(jù)消(xiāo)费的增长却一直都很好。对于地(dì)产产(chǎn)业链，我们相对看好和(hé)内(nèi)装相(xiāng)关的行业，例(lì)如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰等(děng)。”万(wàn)家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年内(nèi)表现的统计(jì)，目前暂居前两位的都(dōu)是来自家纺赛道(dào)的(de)公司，它们(men)分(fēn)别是富安(ān)娜和(hé)水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别(bié)是前(qián)者在月(yuè)线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例，富安娜主要从事(shì)纺织(zhī)家居(jū)、睡(shuì)眠家居、生活类产品(pǐn)的研(yán)发、设计(jì)、生(shēng)产及(jí)销售，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品牌(pái)。第一季度报告显示(shì)，报告期内，富(fù)安娜实现营业(yè)收(shōu)入(rù)约6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十大(dà)流通股股东来看，能够发现该(gāi)股早已(yǐ)成为基金重仓股的(de)天(tiān)下(xià)，彼时包括公(gōng)募的中欧(ōu)价值(zhí)发现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵(líng)动价(jià)值(zhí)、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都(dōu)是价值派基金经理曹名长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同(tóng)时重仓的房地产产业链股票还有(yǒu)金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一(yī)时的家居(jū)板(bǎn)块(kuài)也因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程缓慢等(děng)多(duō)因素一度沉(chén)寂，不过(guò)好在困境反转露(lù)出曙光，家(jiā)居(jū)板块中(zhōng)年(nián)内表现最好的是志邦家居(jū)。同一时间段(duàn)，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收(shōu)还是归母净利润(rùn)，公司都实现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的十大流通股股东来(lái)看，《红(hóng)周刊》发现广发基(jī)金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理的(de)广发策略优选和(hé)广发(fā)安(ān)宏回(huí)报均增加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家居十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东中仅(jǐn)有的(de)两只公募。有(yǒu)意思的是，他(tā)似(shì)乎对(duì)于定制(zhì)家居类标(biāo)的情有独钟，在另一(yī)家赛道(dào)公司(sī)金牌橱柜(guì)中，他管理的全部三只产(chǎn)品(pǐn)均登(dēng)榜(bǎng)十大流通股股东(dōng)，其也(yě)成(chéng)为他的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业(yè)股也越(yuè)来越被机构(gòu)所青睐，不过这(zhè)类标的大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题(tí)。对(duì)此，前述上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服(fú)务为(wèi)例，它在中高端(duān)楼盘占比是比较高的，每年到期的(de)合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提(tí)价的公司(sī)很少，因为物业公司很容(róng)易一开始是挣(zhēng)钱的(de)，后面因为保(bǎo)安这些固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别(bié)好，客户没(méi)有那么(me)满意，能(néng)做(zuò)到提(tí)价难度是非常大的。但是该公司能在业内做(zuò)到(dào)到(dào)期之后(hòu)提价(jià)率比较(jiào)高，这跟(gēn)它的(de)定位和(hé)比(bǐ)较(jiào)好的服务(wù)是有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕