万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的)豪宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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