OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)，很(hěn)适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁苏的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁事件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回(huí)落(luò)。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说明(míng)会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租(zū)户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负(fù)责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的(de)物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁)以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临了(le)一些突(tū)发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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