近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定(dìn我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊g)利息回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(h我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊óng)除了(le)投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊>

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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