5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿(yìc上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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