万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款(ku对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思ǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的(de)维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的(de)，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一(yī)股对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？

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