饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成(chéng九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示)交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算出(chū)合(hé)适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基(jī)本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，是(shì)否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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