5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依(yī)然乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàn乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思g)《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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