近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(w大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么ài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标<大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么/p>

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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