OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的(de)下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事(shì)件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不(bù)利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎ我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子ng)价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现回(huí)落(luò)。在(zài)随后召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些面积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能(néng)得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这次项目的(de)大租户退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的(de)大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单层以一(yī)千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了(le)一(yī)家，后续我们(men)在(zài)资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前(qián)突(tū)发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预(yù)期和(hé)市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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