OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下(xià)跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益(yì)率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济(jì)复苏(sū)的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金(jīn)流(liú)没(méi)有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园区类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披(pī)露的(de)张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下(xià)降事(shì)项，一(yī)度二(èr)级(jí)市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升。没(méi)想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过度重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是(shì)比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃度(dù)的(de)短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大园项目(mù)在(zài)给租(zū)户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加充分(fēn)发挥(huī)协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一(yī)步(bù)，也(yě)是(shì)至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事(shì)件的(de)所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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