导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗)人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安(ān)全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住(z黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗hù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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