文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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