5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通币值是什么意思，硬币的币值是什么意思股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依币值是什么意思，硬币的币值是什么意思然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 币值是什么意思，硬币的币值是什么意思