近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了(le)解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之一。竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读>

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读>

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。