OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xī方差分析英文缩写，方差分析英文翻译: #ff0000; line-height: 24px;'>方差分析英文缩写，方差分析英文翻译n)片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事高(gāo)如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度(dù)二(èr)级市场价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了(le)一定(dìng)提(tí)振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋(qū)于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三周的(de)时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始(shǐ)料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技(jì)消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责(zé)的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的(de)调租(zū)和(hé)换(huàn)租(zū)都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次(cì)项目(mù)的(de)大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修(xiū)复(fù)后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水平(píng)等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一(yī)些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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