近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募R八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇EITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金(jī八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇n)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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