万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思)国信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思)实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担(dā华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思n)违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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