5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.90031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号7％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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