近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于(20斤是几kg 20斤是多少磅yú)长期(qī)投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)20斤是几kg 20斤是多少磅者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益(yì)主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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