导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口)存在不足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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