文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进(jìn)程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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