饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布了关(guān)于(yú)规(guī)范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥融(róng)资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业关注(zhù)最多(duō)的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早(z陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思ǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费等(děng)违反价格(gé)和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区(qū)总(zǒng陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思)裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的(de)细则，还(hái)需要看(kàn)各城市(shì)落(luò)地(dì)执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担(dān)中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高(gāo)交易(yì)中操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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