万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达印信是什么意思？ 印信和书信一样吗(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当印信是什么意思？ 印信和书信一样吗时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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