5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平(疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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