OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是(shì)已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。五斤等于多少克，五斤等于多少克千克此外(wài)，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的(de)扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为(wèi)实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目(mù)的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得(dé)到及时修复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一(yī)定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润五斤等于多少克，五斤等于多少克千克大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成(ché五斤等于多少克，五斤等于多少克千克ng)新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积(jī)为主，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租(zū)户自(zì)身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根据自(zì)身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心。”

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