导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望(wà香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年ng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小(x香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年iǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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