导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的(de)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化(h在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动uà)、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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