万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海中国有多少万大军，中国多少万兵力淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业务中国有多少万大军，中国多少万兵力，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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