文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化(huà)的(de)住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)1唐山大地震和汶川大地震哪个严重8.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保唐山大地震和汶川大地震哪个严重(bǎo)险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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