OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二(èr)级(jí)市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目(mù)前随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这(zhè)么(me)急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执一方水等于多少升，一方水等于多少升水行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了(le)一(yī)定提振，二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项目的(de)信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅过(guò)了(le)不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好(hǎo)转。在看到(dào)出租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有(yǒu)得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了一(yī)家，后续(xù)我(wǒ)们(men)在(zài)资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关(guān)负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目前在(zài)管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)一方水等于多少升，一方水等于多少升水至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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