万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债务(wù割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业(yè)主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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