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　　近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢分红作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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