5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思)店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思