文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(j沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思ǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思