近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资充电宝100wh等于多少毫安产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　充电宝100wh等于多少毫安中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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