近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的(de)开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额(é)包(bāo)含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升连回调(diào)，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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